《中國會計報》記者日前從權威(wei)渠道獲(huo)悉,住房和城鄉建設部正會同(tong)人民銀行、銀監(jian)會等相關部門(men),擬對(dui)房地(di)產企業在(zai)售(shou)項目的預(yu)售(shou)賬款實施監(jian)控。

　　這意味著,房地(di)產(chan)企業在項(xiang)目結算前,將難以動用項(xiang)目此(ci)前的預售賬款。

　　實行預售賬款專款專用

　　根據(ju)擬(ni)定的方案,今后房地(di)產企業的預售(shou)賬(zhang)款將存(cun)入(ru)監(jian)管部(bu)門(men)指定的專(zhuan)門(men)賬(zhang)戶,并按照(zhao)項(xiang)目開發(fa)進度和工程資金所需“專(zhuan)款專(zhuan)用”。

　　房地(di)產企(qi)業只有在(zai)項目(mu)竣工(gong)交付及結(jie)算時,才能支(zhi)配使(shi)用項目(mu)此前的(de)預售賬款。

　　根(gen)據現(xian)行的(de)會計準則(ze),房(fang)地產項目的(de)預(yu)售款項被計入流動(dong)負債,當作為標的(de)物(wu)的(de)商品房(fang)竣(jun)工交付后,結轉(zhuan)成為營業收入。

　　預(yu)售(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)作為(wei)房地(di)(di)產企業(ye)優先占用(yong)的資(zi)金(jin),一直被其靈活使用(yong)。但此次預(yu)售(shou)賬(zhang)(zhang)款(kuan)專(zhuan)項賬(zhang)(zhang)戶的建立,將死(si)(si)死(si)(si)地(di)(di)捆綁住(zhu)房地(di)(di)產企業(ye)的手腳(jiao)。

　　政策意圖似乎非常明顯(xian),旨在給房(fang)地(di)產企(qi)業的資金鏈以巨大壓力,使熱(re)得幾近瘋狂的樓(lou)市降溫(wen)。

　　天職國際會(hui)計師事務所質監及技術支持部(bu)合(he)伙人楊力生分析(xi),新規從使(shi)用(yong)(yong)性質和(he)使(shi)用(yong)(yong)時(shi)間(jian)上(shang)對預(yu)售款進行了規范。“一(yi)(yi)(yi)方面(mian),預(yu)售款針對開發和(he)工(gong)程(cheng)資金所需'專(zhuan)款專(zhuan)用(yong)(yong)’;另一(yi)(yi)(yi)方面(mian),時(shi)間(jian)上(shang)也只存(cun)在兩種情況,即項目竣工(gong)交付和(he)結(jie)算(suan)(suan)。”許多(duo)房地產企業(ye)因此緊張起來。一(yi)(yi)(yi)位開發商在接受(shou)記者采訪時(shi)表(biao)示,如果依據合(he)同(tong)每月按施工(gong)進度付款,那么就會(hui)每月結(jie)算(suan)(suan)一(yi)(yi)(yi)次,然后(hou)憑合(he)同(tong)和(he)結(jie)算(suan)(suan)書(shu)使(shi)用(yong)(yong)這筆資金。

　　“假如預售款是100元(yuan),但實(shi)際結算可能只(zhi)用50元(yuan),剩(sheng)下的也不讓(rang)我(wo)們(men)隨便用。以(yi)前(qian)資(zi)金(jin)(jin)可以(yi)在項目(mu)間串(chuan)著(zhu)用,我(wo)們(men)可以(yi)用浮動的資(zi)金(jin)(jin)投資(zi)拿(na)地,現(xian)在這些渠道都封閉了。”

　　預售賬款一旦受監控,降價只是時間問題

　　房地產企業資(zi)金鏈(lian)受到打壓,降價只是時間問題。

　　房(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)預售款(kuan)包括購房(fang)者的(de)(de)首付款(kuan)以及銀(yin)行按揭貸(dai)款(kuan),兩者構成(cheng)了房(fang)地產(chan)(chan)企業的(de)(de)重要資金來(lai)源。其中,首付款(kuan)在(zai)項(xiang)(xiang)目開盤(pan)時就(jiu)已交付,按揭貸(dai)款(kuan)則在(zai)樓(lou)盤(pan)封頂時由銀(yin)行發(fa)放。目前,這兩筆(bi)款(kuan)項(xiang)(xiang)在(zai)項(xiang)(xiang)目竣工交付之前由房(fang)地產(chan)(chan)企業自由支配(pei)。

　　上(shang)述開發商告訴記者,預售款占總投(tou)資的(de)比例還是比較大的(de),雖(sui)然各項(xiang)目之(zhi)間會(hui)存在差異,但基本上(shang)穩定在30%左右(you)。

　　“預售款的使用非常靈活,其大部分被用來拿地。”一位業內(nei)人士向記(ji)者透露。

　　但這一切或許將很快成為歷史。

　　“如果(guo)對預(yu)售款進行專項監管,這(zhe)筆錢就(jiu)無異(yi)于(yu)定(ding)期存款,動(dong)不了。”一位不愿透露姓名的房地產企業財(cai)務總監說(shuo)。

　　消息剛一放出,降價先鋒(feng)恒大地產(chan)便于5月(yue)9日(ri)召開2010年戰略合作(zuo)伙伴高層峰會,與近(jin)200家(jia)合作(zuo)伙伴,包括主體建筑、材料設備、裝(zhuang)修、園林(lin)和(he)營銷等產(chan)業(ye)鏈企業(ye)達成新的盟約(yue),聯手控制成本。

　　而此前(qian),恒大地(di)產剛剛宣布8.5折全(quan)國統一降(jiang)價(jia)促銷。

　　針對恒大(da)(da)的降(jiang)價(jia)(jia)行為,不(bu)少房地(di)產企業都表示,那是因(yin)為恒大(da)(da)的現金流出(chu)現了很(hen)大(da)(da)的問題(ti),“他(ta)們年前(qian)拿了很(hen)多的地(di)。”但(dan)當記(ji)者(zhe)詢問這些企業是否會(hui)降(jiang)價(jia)(jia)時,他(ta)們紛紛表示,目前(qian)還沒(mei)有降(jiang)價(jia)(jia)的計劃。

　　其實,每年1月至3月都是(shi)房(fang)地產企(qi)業開(kai)始(shi)執行新的年度計劃的時間(jian),而此(ci)刻房(fang)地產企(qi)業都在等(deng)全(quan)國(guo)(guo)兩會針對房(fang)地產市場的消息,是(shi)否拿地也(ye)要(yao)考慮全(quan)國(guo)(guo)兩會的風向(xiang)。今年全(quan)國(guo)(guo)兩會對此(ci)并未(wei)有太明顯(xian)的打壓政(zheng)策(ce),于是(shi)3月份讓開(kai)發商(shang)很興(xing)奮(fen)。“剛要(yao)有動作,'新國(guo)(guo)十(shi)條’就下來了,現在錢還沒花(hua)出(chu)去,所以能(neng)堅持一段時間(jian)。”上述財務總監告訴記者。

　　但隨著“新國十條”的出臺和(he)地方政(zheng)府有關細(xi)則的陸續(xu)(xu)出臺,樓市(shi)已經出現明(ming)顯的降溫,消費者和(he)房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)將會展開(kai)博(bo)弈,后(hou)續(xu)(xu)加息和(he)銀行貸款持續(xu)(xu)收(shou)緊的政(zheng)策(ce)也會隨之而來,房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)又(you)該去哪里融(rong)資？倘若另辟蹊徑,即使是基金、信托也不會輕易伸出橄欖枝,屆時降價只是時間問題。