商品房買賣合同

商品房買賣合同

(一)商品房買賣合同的界定

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的買賣合同。包括期房買賣合同和現房買賣合同。

【提示】“商品房買賣合同”的賣方必須是房地產開發企業，如果賣方不是房地產開發企業，按房屋買賣合同處理，不適用本考點的相關規定。

(二)商品房預售合同

1.預售許可——影響合同效力

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2.登記備案——原則上不影響合同效力

(1)當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

(2)當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

(三)商品房銷售廣告

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

(四)商品房買賣合同的解除

1.解除+懲罰性賠償金(“3+2”)

(1)買受人因以下原因無法取得房屋，導致商品房買賣合同目的不能實現的，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：

①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

(2)買受人因出賣人訂立商品房買賣合同時具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：

①故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

②故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

③故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

2.因房屋質量問題而解除

(1)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

(2)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

3.因面積誤差問題而解除

出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)：按照合同約定的價格據實結算，買受人無權請求解除合同;面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

4.因遲延履行而解除

(1)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

(2)對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起1年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

5.商品房買賣合同VS商品房擔保貸款合同

(1)因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

(2)因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

(3)因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

商品房買賣合同的解除與懲罰性賠償金綜述