一般計稅方法的計算

（五）納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法

納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

1.計稅方法和應納增值稅計算

（1）一般納稅人出租不動產

（2）小規模納稅人出租不動產

2.出租不動產發票的代開

（六）房地產開發企業不動產經營租賃服務的增值稅處理

1.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣(市)的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣(市)的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣(市)的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（七）房地產開發企業（一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法

適用范圍：房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。

1.一般納稅人銷售額

（1）一般規定的銷售額——差額不含稅

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+稅率9%)

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

（2）特殊項目的銷售額——全額不含稅

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目，是指：

①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

2.預收款的預繳稅款

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款在取得預收款的次月納稅申報期內向主管稅務機關預繳稅款。按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率9%或征收率5%)×預征率3%

適用一般計稅方法計稅的，按照適用稅率價稅分離；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率價稅分離。

3.進項稅

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

5.發票開具

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。