不動產登記制度

1.首次登記

不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

2.變更登記

變更登記，是指不動產登記事項發生不涉及權利轉移的變更所需進行的登記。有下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

（1）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的；

（2）不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（3）不動產權利期限、來源等狀況發生變化的；

（4）同一權利人分割或者合并不動產的；

（5）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的；

（6）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的；

（7）地役權的利用目的、方法等發生變化的；

（8）共有性質發生變更的；

（9）法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

3.轉移登記

轉移登記，是指不動產權利在不同主體之間發生轉移所需進行的登記。因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

（1）買賣、互換、贈與不動產的；

（2）以不動產作價出資（入股）的；

（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；

（4）不動產分割、合并導致權利發生轉移的；

（5）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；

（6）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；

（7）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；

（8）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；

（9）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；

（10）法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

4.注銷登記

不動產權利消滅時，需要辦理注銷登記。有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

（1）不動產滅失的；

（2）權利人放棄不動產權利的；

（3）不動產被依法沒收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；

（5）法律、行政法規規定的其他情形。

5.異議登記

（1）更正登記

權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

（2）異議登記

如果不動產登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。

（3）登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

（4）異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

【解釋】異議登記使得登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產生的公信力（不適用于善意取得）。

6.預告登記

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。具有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

（1）預購商品房；

（2）以預購商品房設定抵押；

（3）房屋所有權轉讓、抵押；

（4）法律、法規規定的其他情形。

【解釋1】預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產（轉移不動產所有權或者設定建設用地使用權、設定地役權、設定抵押權等）的，應當認定其不發生物權效力。

【解釋2】預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為“債權消滅”。