作為房價調控手段的土地增值稅清算即將大規模展開。 

　　“這次清算規格更高，規模更廣，征管力量更大，一方面可以防止巨額的土地增值稅流失，另一方面將遏制企業囤地，加快企業推盤速度，從而達到平抑房價的目的。”4月14日國家稅務總局一位內部人士向記者透露。 

　　國家稅務總局稽查局原局長劉太明在此前接受本報專訪時就特別強調，清算對毛利率水平高的公司利潤影響較大，特別是靠地價賺錢的房企更容易恐慌。 

　　據測算，毛利率為40％的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4％，土地增值稅清算意味著很多開發商會面臨嚴重的稅賦壓力。 

　　對于國家稅務總局下達的清算指令，北京一家大型房地產企業的財務部門工作人員表示“可以理解，并不突然”。而國內多家知名上市房企的財務籌劃某顧問則指出，“如果只做預繳，卻沒有全額計提，清查就會對現金流產生重大影響。” 

　　風暴來襲之前，開發商也已經展開一場避稅暗戰。 

　　避稅術曝光 

　　沒有進行財稅籌劃的房企，稅賦壓力究竟有多大？ 

　　以北京某單盤過百億元的高端樓盤計算，其平均售價45000元/平方米，成本不超過15000元/平方米，目前在預征階段，交納的各項稅負約占銷售額的1％。一旦清算，則土地增值稅會達到銷售額的30％左右，以100億元計算，則意味著須補交29億元左右的稅收。 

　　某顧問向記者介紹了目前房地產公司通用的避稅模式。其基本設計思想是：將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、服務、貿易等其他關聯行業利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。 

　　具體措施包括通過新設、收購、聯營等方式，成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問公司等外圍公司，為開發的各項目提供服務，在正常的價格基礎上適度提高收費，利用外圍公司交納稅率的不同（外圍公司交營業稅、企業所得稅，地產公司可以抵土地增值稅、企業所得稅，并且在計算土地增值稅扣除成本時還可以加計扣除，兩者至少相差34％），同時由于外圍公司可以申請所得稅核定征收、財政返還，甚至營業稅可以利用優惠政策減免等，進一步降低稅負（有可能相差48％以上）。 

　　“利用增值稅和營業稅的稅差就可以有效降低稅負。”該顧問指出。 

　　他舉例道，假設成立一間裝修公司為開發企業提供裝修服務，每開具100元的發票，裝修公司僅需交納3.3％的營業稅及附加，而開發企業增加100元的成本后，最少可抵扣100*（1+20％+10％）*30％=39元的土地增值稅，兩者合并后最少可節稅35.7元，節稅率高達35.7％。 

　　記者調查得知，通過收購股權等方式曲線拿地的開發商將是本輪土地增值稅清算的重災區。 

　　記者調查到的案例顯示：A公司預轉讓一幅200畝的土地，原價4000萬元/畝，B公司以1.6億元/畝對A實行收購并獲得土地。但是，該土地的計稅成本并沒有發生變化。這也意味著，B公司未來面臨土地增值稅清算時，仍然按4000萬元/畝計算。 

　　“大多數情況下，土地轉讓協議并沒有把稅務風險包含其中。在現有稅法只承認原始價值的前提下，B公司付出的1.2億元并沒有得到扣除憑證，B公司在獲得土地的同時還替A公司交了稅。”某顧問指出。 

　　清算背后 

　　此番土地增值稅清算加快步伐，不但有對巨額稅收流失的擔憂，更被視為房地產市場調控的新手段。 

　　經粗略測算，按目前房地產凈利潤水平，開發商應繳的土地增值稅額大概占樓盤銷售收入的15％～30％之間，但一份已經披露的國家稅務總局報告顯示，近10年來，全國已交納土地增值稅稅額，僅占全國房地產開發企業銷售額的1.29％。 

　　初步估算，僅2005年~2009年，土地增值稅流失總額就高達2.52萬億元。 

　　上述國家稅務總局的內部人士透露，一些土地交易活躍、開發商土地儲備較多的重點城市已成為稅務部門重點監視的對象。 

　　其中上海市地稅局在今年1月份下發文件，對符合銷售面積超過85％以上等條件的房地產開發項目，90日內將辦理清算手續。 

　　近日，由北京科技大學教授趙曉牽頭的中國經濟研究組撰文指出，從嚴征收土地增值稅可以有效控制房地產市場的投資過熱，減少房地產企業的拿地沖動，提高房地產企業的風險意識，轉而控制非普通住房的過快增長和價格上漲，在一定程度上能緩解供需矛盾。 

　　趙曉指出，嚴格執行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60％的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能會使開發商囤地陷入無利可圖的境地。