八、財產租賃所得

　　財產(chan)(chan)租賃所得(de)，是指個人出(chu)租建筑(zhu)物、土地(di)使(shi)用(yong)權、機器(qi)設備(bei)、車船(chuan)以及其他財產(chan)(chan)取得(de)的所得(de)。

　　房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)業與商店(dian)購(gou)(gou)買者個(ge)人(ren)簽(qian)訂協議(yi)規(gui)定(ding)，房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)業按(an)優惠價(jia)格(ge)出售其開(kai)發(fa)的(de)商店(dian)給購(gou)(gou)買者個(ge)人(ren)，但購(gou)(gou)買者個(ge)人(ren)在一(yi)定(ding)期限內必須將購(gou)(gou)買的(de)商店(dian)無(wu)償提供給房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)業對(dui)外出租使(shi)用(yong)。其實質是(shi)購(gou)(gou)買者個(ge)人(ren)以所購(gou)(gou)商店(dian)交由房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)業出租而(er)取得(de)的(de)房(fang)(fang)屋租賃(lin)收(shou)入(ru)支(zhi)付了部分(fen)購(gou)(gou)房(fang)(fang)價(jia)款。對(dui)購(gou)(gou)買者個(ge)人(ren)少支(zhi)出的(de)購(gou)(gou)房(fang)(fang)價(jia)款，應視(shi)同(tong)個(ge)人(ren)財(cai)產租賃(lin)所得(de)，按(an)照(zhao)“財(cai)產租賃(lin)所得(de)”項目征收(shou)個(ge)人(ren)所得(de)稅。每次財(cai)產租賃(lin)所得(de)的(de)收(shou)入(ru)額，按(an)照(zhao)少支(zhi)出的(de)購(gou)(gou)房(fang)(fang)價(jia)款和協議(yi)規(gui)定(ding)的(de)租賃(lin)月份數平均計算確定(ding)。

　　九、財產轉讓(rang)所(suo)得

　　財產(chan)轉讓所(suo)得(de)，是指(zhi)個人(ren)轉讓有價證券、股權、建筑物(wu)、土(tu)地使(shi)用權、機器設備、車船以及其(qi)他(ta)財產(chan)取得(de)的所(suo)得(de)。

　　具體規定如下：

　　(一)(境內)股(gu)票(piao)轉讓所得：暫不征收個人所得稅。

　　(二)量化資產股份轉(zhuan)讓：

　　1.集(ji)體所(suo)有(you)制(zhi)企(qi)業在改制(zhi)為股份(fen)(fen)合作企(qi)業時，對(dui)職工(gong)個人(ren)以股份(fen)(fen)形式取得(de)的(de)擁(yong)有(you)所(suo)有(you)權(quan)的(de)企(qi)業量化(hua)資產(chan)，暫緩征收個人(ren)所(suo)得(de)稅(shui);

　　2.個人(ren)將股份轉讓時(shi)，就其轉讓收入額，減除個人(ren)取得該股份時(shi)實際(ji)支付的(de)費(fei)用(yong)支出和合(he)理(li)轉讓費(fei)用(yong)后的(de)余(yu)額，按(an)“財產轉讓所得”項目計征(zheng)個人(ren)所得稅。

　　注意：

　　(上市公司(si))股(gu)票轉讓(rang)所(suo)得(de)暫不征(zheng)收個(ge)人所(suo)得(de)稅，(非(fei)上市公司(si))股(gu)份轉讓(rang)所(suo)得(de)征(zheng)收個(ge)人所(suo)得(de)稅。

　　(三(san))個人出售自有住(zhu)房

　　對個人轉讓(rang)自用(yong)5年以上并且是家庭惟一生活用(yong)房(fang)取(qu)得(de)(de)的(de)所得(de)(de)，繼續免(mian)征個人所得(de)(de)稅(shui)。

　　為鼓勵個人(ren)換(huan)購(gou)住(zhu)房(fang)，對出售自(zi)有住(zhu)房(fang)并(bing)擬(ni)在1年內按市場(chang)價(jia)重(zhong)新購(gou)房(fang)的納稅人(ren)，其(qi)(qi)出售現(xian)住(zhu)房(fang)所(suo)繳納的個人(ren)所(suo)得稅，視其(qi)(qi)重(zhong)新購(gou)房(fang)的價(jia)值可全部(bu)(bu)或部(bu)(bu)分予以免稅：

　　(1)個人出(chu)售現(xian)住房(fang)所應(ying)繳納的個人所得稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)款，應(ying)在辦理產權過戶手續費前，以(yi)納稅(shui)(shui)保證金形式向當地(di)稅(shui)(shui)務(wu)機關(guan)繳納。

　　(2)個人出(chu)售(shou)現有住(zhu)(zhu)(zhu)房后1年內重新購(gou)房的(de)，按(an)照購(gou)房金(jin)(jin)(jin)額大(da)小(xiao)相應退(tui)還(huan)納(na)稅保證金(jin)(jin)(jin)。購(gou)房金(jin)(jin)(jin)額大(da)于或(huo)等于原(yuan)(yuan)(yuan)住(zhu)(zhu)(zhu)房銷(xiao)(xiao)售(shou)額的(de)，全部退(tui)還(huan)納(na)稅保證金(jin)(jin)(jin);購(gou)房金(jin)(jin)(jin)額小(xiao)于原(yuan)(yuan)(yuan)住(zhu)(zhu)(zhu)房銷(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)(jin)(jin)額的(de)，按(an)照購(gou)房金(jin)(jin)(jin)額占(zhan)原(yuan)(yuan)(yuan)住(zhu)(zhu)(zhu)房銷(xiao)(xiao)售(shou)額的(de)比例退(tui)還(huan)納(na)稅保證金(jin)(jin)(jin)，余額作為個人所得稅繳入國(guo)庫。

　　(3)個人出售現(xian)住房后1年內未(wei)重新購房的，所繳(jiao)納(na)的納(na)稅(shui)保(bao)證金全部作(zuo)為個人所得稅(shui)繳(jiao)入國庫(ku)。

　　(4)個人在(zai)申請退(tui)還(huan)納(na)稅(shui)保證金時(shi)，應(ying)向主(zhu)管(guan)稅(shui)務機關提供合法(fa)、有效的(de)售房、購房合同和主(zhu)管(guan)稅(shui)務機關要求提供的(de)其他有關證明材料，經主(zhu)管(guan)稅(shui)務機關審(shen)核確認后方可辦理納(na)稅(shui)保證金退(tui)還(huan)手(shou)續。

　　(5)跨行政區域售、購住房又符合退還納(na)稅(shui)保(bao)證金(jin)條件(jian)的(de)個人，應(ying)向納(na)稅(shui)保(bao)證金(jin)繳(jiao)納(na)地主(zhu)管(guan)稅(shui)務機關申(shen)請退還納(na)稅(shui)保(bao)證金(jin)。

　　2008年 CTA 綜合題(ti)(一)

　　例：2006年10月趙(zhao)某出售自有住(zhu)房，取得(de)(de)轉讓收(shou)入(ru)100萬(wan)元(yuan)，并(bing)以(yi)(yi)納稅(shui)(shui)保(bao)證金形式向當地主管稅(shui)(shui)務機關繳納了(le)個(ge)人(ren)所得(de)(de)稅(shui)(shui)5萬(wan)元(yuan)，該住(zhu)房于(yu)2004年購(gou)入(ru)。2007年4月趙(zhao)某以(yi)(yi)80萬(wan)元(yuan)的價(jia)格(ge)購(gou)買(mai)另一處(chu)住(zhu)房。依據(ju)營業稅(shui)(shui)、土地增(zeng)值稅(shui)(shui)和(he)個(ge)人(ren)所得(de)(de)稅(shui)(shui)的有關規定(ding)，下列說法(fa)正確的有( )。

　　A.趙某出售住房按“財產(chan)轉(zhuan)讓(rang)所得(de)”繳納個人(ren)所得(de)稅

　　B.趙(zhao)某出售住房應按轉讓收入減(jian)去購入價計(ji)算(suan)繳納營業稅

　　C.趙某出售住房免征土地(di)增值稅

　　D.趙某出售(shou)住房繳(jiao)納的保證金5萬元應全部繳(jiao)入國庫

　　E.因1年(nian)內重新購(gou)置住(zhu)房，趙某可獲得退還的納稅保證金4萬元

　　【答案】AE

　　【解析】自(zi)2006年(nian)6月1日(ri)起(qi)，個(ge)人將購買不足(zu)5年(nian)的住房對(dui)外銷售的，全額征(zheng)收營(ying)業稅(shui)。退還納稅(shui)保證(zheng)金=80÷100×5=4(萬元)。

　　【提示】個人出售(shou)現(xian)住房(fang)后1年內(nei)重(zhong)新購(gou)房(fang)的(de)，按照購(gou)房(fang)金(jin)額(e)(e)(e)大(da)小相應退還納稅保證金(jin)。購(gou)房(fang)金(jin)額(e)(e)(e)大(da)于或(huo)等于原住房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)(e)的(de)，全部退還納稅保證金(jin);購(gou)房(fang)金(jin)額(e)(e)(e)小于原住房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)(e)的(de)，按照購(gou)房(fang)金(jin)額(e)(e)(e)占原住房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)(e)的(de)比例退還納稅保證金(jin)，余額(e)(e)(e)作為個人所得(de)稅繳(jiao)入國庫。

　　4.對個人轉讓自用5年以(yi)上、并且是家庭(ting)惟一生活用房取(qu)得(de)(de)的所得(de)(de)，繼續免征個人所得(de)(de)稅。

　　6.個(ge)人(ren)現自有(you)住(zhu)房(fang)(fang)房(fang)(fang)產(chan)證登(deng)記的產(chan)權(quan)人(ren)為1人(ren)，在出售(shou)后1年(nian)內又以(yi)產(chan)權(quan)人(ren)配(pei)偶名(ming)義(yi)或產(chan)權(quan)人(ren)夫妻雙方名(ming)義(yi)按(an)(an)市場價重(zhong)新(xin)購房(fang)(fang)的，產(chan)權(quan)人(ren)出售(shou)住(zhu)房(fang)(fang)所(suo)得應(ying)繳納(na)(na)的個(ge)人(ren)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)，可以(yi)按(an)(an)照(zhao)財(cai)政部、國家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總局、建設部《關(guan)于個(ge)人(ren)出售(shou)住(zhu)房(fang)(fang)所(suo)得征(zheng)收(shou)個(ge)人(ren)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)有(you)關(guan)問(wen)題的通知》(財(cai)稅(shui)(shui)(shui)字(1999)278號)第三條的規定，全部或部分予(yu)以(yi)免稅(shui)(shui)(shui);以(yi)其他人(ren)名(ming)義(yi)按(an)(an)市場價重(zhong)新(xin)購房(fang)(fang)的，產(chan)權(quan)人(ren)出售(shou)住(zhu)房(fang)(fang)所(suo)得應(ying)繳納(na)(na)的個(ge)人(ren)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)，不予(yu)免稅(shui)(shui)(shui)。