【問題】 

　　剛出臺的關于土地增值稅有關問題的通知（國稅函[2010]220號）文件，三、房地產開發費用中的5%、10%以內計算扣除，是不是指如下情況：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。如果財務費用中的利息支出低于“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%，按實際金額扣除；如果高于“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%扣除。那么，如何計算房地產開發費用？

　　【解答】

　　根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　“（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。

　　凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。”

　　您的理解不正確。《國家稅務總局關于土地增值稅有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第一款進一步明確房地產開發費用的扣除問題，即凡是能夠“按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的”，允許單獨據實扣除財務費用中的利息支出，但最高不能超過“按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額”；如果超過“按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額”，只允許扣除財務費用中的利息支出為“按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額”。同時還允許扣除其他房地產開發費用，即管理費用和銷售費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。