新的租賃會計準則已經醞釀多時，經過多年討論現在終于塵埃落定。2016年1月，新準則——《國際財務報告準則第16號——租賃》(IFRS 16)發布，新準則將于2019年1月1日開始或之后的會計期間生效，取代現行的《國際會計準則第17號——租賃》(IAS 17)。

　　新的IFRS 16帶來的不只是會計準則的變化，還有更深遠的影響。無論是地產發展商、零售、服務企業或酒店集團，都應該全面審視各自的房產和融資策略，千萬不可低估新會計準則帶來的影響。

　　為何要重視新準則
　　按照現行準則，經營租賃的支付款項會在發生時在損益中費用化，但在新的租賃準則實施后，最大的變化是承租人在對租賃進行會計處理時，需要將租賃資產及負債記入資產負債表內，而租賃負債需要計提利息。

　　概括而言，按照新的IFRS 16，承租人所使用的會計模式需要將所有重大的租賃在資產負債表內確認。

　　換言之，承租多項資產的企業的資產和負債都將同時增加。

　　按照新的租賃準則，雖然現金租金不會發生改變，但租賃費用將會前高后低(其原因是在最初幾年，租賃將作為攤銷貸款進行會計處理，導致最初幾年計提的利息較高，之后則逐漸在租賃期內下降)。因此，企業的利潤(Net profit)在租賃開始的最初幾年相比現行會計模式將會下降，每股收益(Earnings per share)也會減少。

　　從承租人的角度來看，零售和服務等簽訂租約較多的行業要如何應對?

　　對零售業的影響

　　零售企業在微觀和宏觀層面都面臨一系列的挑戰。鑒于愈來愈多的消費者選擇網購，移動技術日益成熟，零售商不得不謹慎管理各自的實體店鋪。

　　租金成本占零售企業經營管理費用的很大一部分，在當前的市場環境下，零售企業需要考慮未來的業務模式及租賃的處理方式。零售企業若不清楚未來5至10年市場對實體店鋪的需求，則考慮不簽訂長期租賃合同，亦可能會傾向于簽訂較短的租約或含有中斷條款的租約，因為租約愈短，資產負債表中的負債就愈低。

　　零售企業應評估新的租賃會計準則(IFRS 16)造成的影響，包括要將所有的店鋪租賃義務記入資產負債表內，并在資產負債表的另一側增加了一項新的“使用權”資產，同時不能低估租賃費用(包括利息成本)的影響。

　　對服務業的影響

　　新的租賃會計準則對服務業(包括金融服務和支持服務企業)的影響更加顯著。

　　這些企業的發展主要依靠人力資源，一般都是租賃辦公場所后支付租金，并盡量保持資產負債表的「輕盈」。新的租賃會計準則要求將大額的資產和負債記入資產負債表，這可能導致相關企業重新考慮某些合同條款和業務慣例，如對短期租約的偏愛、續租選擇權、交易的結構或定價等。

　　對債務和融資的影響

　　租賃會計的變化對承租人和出租人而言，都會在債務和融資方面帶來重大影響。

　　在租賃開始的最初幾年，由于租賃支付的利息較高，因此對凈利潤和每股收益均會造成影響。雖然從現金角度看沒有什么變化，但企業需要將變化帶來的影響告知持份者和股東。對于現有銀行貸款下的財務承諾(Financial covenants)，需要考慮的問題是在采納新的會計準則之后，由于資產負債表上的債務顯得更加沉重，是否需要對財務承諾的計算進行修訂。

　　對估值的影響

　　對于業主而言，雖然不存在會計方面的影響，但若承租人都希望縮短租約，可能對投資物業的估值產生影響。

　　承租人需要關注

　　毫無疑問，對于任何擁有大規模經營租賃的承租人而言，該項新準則都將產生重大的系統影響。但是，該項新準則提供了若干豁免規定和實務簡便方法，以降低承租人應用準則的難度：

　　小額項目租賃可被豁免，即使影響重大的也適用。這些通常是指資產全新時的價值為5000美元或以下的項目，比如個人計算機、手機等。

　　短期租賃可被豁免。這指的是租賃期為12個月或以下的租賃。

　　新的IFRS 16帶來的不只是會計準則的變化，還有更深遠的影響。公司必須在年報中披露采納在當前會計期間尚未生效的新準則和詮釋可能帶來的影響，并應該考慮說明公司是否正在評估IFRS 16新租賃準則造成的影響。企業(無論是地產發展商，還是零售、服務企業、酒店集團)都應該全面審視各自的房產和融資策略，千萬不可低估新會計準則帶來的影響。

　　接下來怎么辦

　　有鑒于此，企業及其董事會可考慮采取下列措施：

　　首先，要整理出所有應用新準則所需的相關租賃數據，尤其是租賃的時間以及當時的收益率和融資成本;

　　其次，要評估融資和貸款合同變更造成的潛在影響，從稅務角度考慮有沒有其他方法來應對物業租賃發生的變化;

　　最后，要及時將新準則帶來的影響告知股東和持份者，重點關注的內容包括對財務業績的影響、實施的預期成本，以及業務模式可能發生的變化。