《中國會計報》記者日前從權威渠道獲悉，住房和城鄉建設部正會同人民銀行、銀監會等相關部門，擬對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控。

　　這意味著，房地產企業在項目結算前，將難以動用項目此前的預售賬款。

　　實行預售賬款專款專用

　　根據擬定的方案，今后房地產企業的預售賬款將存入監管部門指定的專門賬戶，并按照項目開發進度和工程資金所需“專款專用”。房地產企業只有在項目竣工交付及結算時，才能支配使用項目此前的預售賬款。

　　根據現行的會計準則，房地產項目的預售款項被計入流動負債，當作為標的物的商品房竣工交付后，結轉成為營業收入。

　　預售賬款作為房地產企業優先占用的資金，一直被其靈活使用。但此次預售賬款專項賬戶的建立，將死死地捆綁住房地產企業的手腳。

　　政策意圖似乎非常明顯，旨在給房地產企業的資金鏈以巨大壓力，使熱得幾近瘋狂的樓市降溫。

　　天職國際會計師事務所質監及技術支持部合伙人楊力生分析，新規從使用性質和使用時間上對預售款進行了規范。“一方面，預售款針對開發和工程資金所需‘專款專用’；另一方面，時間上也只存在兩種情況，即項目竣工交付和結算。”

　　許多房地產企業因此緊張起來。一位開發商在接受記者采訪時表示，如果依據合同每月按施工進度付款，那么就會每月結算一次，然后憑合同和結算書使用這筆資金。“假如預售款是100元，但實際結算可能只用50元，剩下的也不讓我們隨便用。以前資金可以在項目間串著用，我們可以用浮動的資金投資拿地，現在這些渠道都封閉了。”

　　預售賬款一旦受監控，降價只是時間問題

　　房地產企業資金鏈受到打壓，降價只是時間問題。

　　房地產項目的預售款包括購房者的首付款以及銀行按揭貸款，兩者構成了房地產企業的重要資金來源。其中，首付款在項目開盤時就已交付，按揭貸款則在樓盤封頂時由銀行發放。目前，這兩筆款項在項目竣工交付之前由房地產企業自由支配。

　　上述開發商告訴記者，預售款占總投資的比例還是比較大的，雖然各項目之間會存在差異，但基本上穩定在30%左右。

　　“預售款的使用非常靈活，其大部分被用來拿地。”一位業內人士向記者透露。但這一切或許將很快成為歷史。

　　“如果對預售款進行專項監管，這筆錢就無異于定期存款，動不了。”一位不愿透露姓名的房地產企業財務總監說。

　　消息剛一放出，降價先鋒恒大地產便于5月9日召開2010年戰略合作伙伴高層峰會，與近200家合作伙伴，包括主體建筑、材料設備、裝修、園林和營銷等產業鏈企業達成新的盟約，聯手控制成本。而此前，恒大地產剛剛宣布8。5折全國統一降價促銷。

　　針對恒大的降價行為，不少房地產企業都表示，那是因為恒大的現金流出現了很大的問題，“他們年前拿了很多的地。”但當記者詢問這些企業是否會降價時，他們紛紛表示，目前還沒有降價的計劃。

　　其實，每年1月至3月都是房地產企業開始執行新的年度計劃的時間，而此刻房地產企業都在等全國兩會針對房地產市場的消息，是否拿地也要考慮全國兩會的風向。今年全國兩會對此并未有太明顯的打壓政策，于是3月份讓開發商很興奮。“剛要有動作，‘新國十條’就下來了，現在錢還沒花出去，所以能堅持一段時間。”上述財務總監告訴記者。

　　但隨著“新國十條”的出臺和地方政府有關細則的陸續出臺，樓市已經出現明顯的降溫，消費者和房地產企業將會展開博弈，后續加息和銀行貸款持續收緊的政策也會隨之而來，房地產企業又該去哪里融資？倘若另辟蹊徑，即使是基金、信托也不會輕易伸出橄欖枝，屆時降價只是時間問題。